Перед покупкой квартиры лучше проконсультроваться с юристом
Перед покупкой квартиры лучше проконсультроваться с юристом

В Чехии в 2014 году вступил в силу новый Гражданский кодекс, который вводит новые положения в законодательство о купле-продаже квартиры. Ввиду этого при приобретении жилья необходимо быть особенно внимательным и обязательно консультироваться с юристом.  

Когда человек рассматривает возможность покупки квартиры, то его, в первую очередь, будет интересовать, кто является её собственником, не обременена ли квартира правами третьих лиц (например, залоговое право) и кто будут его соседи. В ЧР существует несколько общественных регистров, в которых можно бесплатно или за небольшую плату найти эту важную информацию.

Таким регистром, например, является земельный кадастр (nahlizenidokn.cuzk.cz), с помощью которого можно получить информацию о том, не находится ли жильё в процессе смены владельца, найти ссылку на кадастровую карту и посмотреть, где находится дом и кому принадлежит соседний участок.

При проверке надёжности продавца полезной является бесплатная информация о его возможной неплатёжеспособности (isir.justice.cz/isir/common/index.do) или аресте, наложенном на его имущество (live.ceecr.cz/main.php). Выписка из последнего регистра проводится за определённую плату (60 крон). Наличие такой информации снижает риск недействительности контракта и помогает предотвратить ситуации с потерей денег.

Жильё можно приобрести непосредственно от собственника или посредством риэлтерского агентства. Прежде чем заключить контракт купли-продажи, риэлтерское агентство требует заключение договора о бронировании (резервации) и оплате резервационного взноса. Данный договор обычно предусматривает покупку квартиры клиентом, в противном случае резервационный взнос переходит риэлтерскому агентству, поэтому рекомендуется провести проверку квартиры и её владельцев перед заключением соглашения. По той же причине рекомендуется одновременно с оплатой взноса заключить с владельцем будущий договор купли-продажи, иначе у покупателя практически не останется возможности вести переговоры о содержании договора купли-продажи, например, об ответственности за дефекты и отказе от договора.

Даже при сотрудничестве с крупными строительными и риэлтерскими компаниями случается, что проданная квартира имеет дефекты, особенно когда жильё новое или отремонтированное. У квартир «опробованных», в которых уже кто-то проживал ранее, уменьшается риск появления дефектов. Однако независимо от того, идёт ли речь о новой или старой квартире, перед покупкой всегда стоит пригласить на осмотр жилья инженера-строителя и осведомиться у соседей о качестве дома. Иногда именно таким образом покупатель обнаруживает серьёзные недостатки, которые не видны на первый взгляд: протечки крыши, постоянные поломки лифта или отсыревание фундамента дома после сильного дождя. В случае с новыми строительными проектами можно посоветовать осмотр других домов, построенных ранее тем же девелопером.

В группу особого риска входят общества с ограниченной ответственностью (ООО) и акционерные общества (АО). Приобретая квартиру посредством таких компаний, можно ожидать, что эта компания в течение нескольких лет может перестать существовать. Именно таким образом в пражском районе Жижков один девелопер уже в течение многих лет занимается реконструкцией старых домов. Для реконструкции каждого дома предприниматель создаёт новую компанию с ограниченной ответственностью. Когда дом отремонтирован, а квартиры выгодно проданы, мошенник переводит свои активы на близкое лицо, а затем продаёт пустую компанию на неимущественное лицо (как говорится в Чехии, «белую лошадь»). Несколько уголовных жалоб и репортаж по национальному телевидению так и не возымели действия.

В случае покупки квартиры от таких компаний покупатели должны заключить договор с условием, что часть покупной цены (обычно от 5 до 10%) будет выплачена продавцу через год или два, при условии, что в квартире или в доме не появятся дефекты (т. н. гарантия). Информацию о том, кто владеет и управляет компанией, продающей жильё, можно найти бесплатно на сайте portal.justice.cz/Justice2/Uvod/uvod.aspx.

Стоимость даже самых маленьких квартир на окраине Праги в настоящее время составляет около миллиона крон, поэтому в Чешской Республике обычно покупную цену выплачивают через счёт нотариуса, адвоката или банка. Услуги депозитария, стоимостью приблизительно от 3 до 10 тысяч крон, обычно оплачивает одна из договаривающихся сторон. Покупную цену вносит покупатель на счёт эскроу-агента при заключении договора купли-продажи. Таким образом, продавец имеет гарантию, что обязательно получит свои деньги, а покупатель, в свою очередь, может быть уверен, что продавец получит деньги только после перевода прав собственности в земельном кадастре.

Виктор Пакоста, адвокат, специально для ПТ

Фото: DENÍK/Vít Šimánek

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Введите Ваш Комментарий
Введите Ваше Имя