Ошибки при покупке жилья
Ошибки при покупке жилья

Приобретение собственной квартиры для большинства из нас является событием нечастым. А без опыта любой человек подвержен риску совершения ошибки – просто по незнанию. Хорошо, если вы оформляете сделку через агентство недвижимости, и у вас есть специалист, к которому можно обратиться за помощью – это сразу облегчает процесс покупки жилья и в целом избавляет от необходимости трястись над каждым шагом. Но иметь представление о том, «как оно должно быть», не повредит никому. Тем более, что ошибки в этой сфере обходятся довольно дорого…

Список типичных «проколов» довольно велик, но мы коснёмся лишь самых распространённых. Возглавляет его пресловутая спешка… «Семь раз отмерь, один отрежь» — ценность этого совета в нашей ситуации, сложно переоценить, и это та основа, на которой базируются остальные правила – не бог весть какие сложные, но эффективные, несмотря на свою кажущуюся простоту.

Итак, понятно, что первое, о чем покупателю следует позаботиться — это о «чистоте сделки», т.е. об отсутствии долгов на квартире (в виде экзекуций и прочих обременений). Удивительно, насколько бывают доверчивы или ленивы покупатели… Природу этого явления сложно объяснить, но далеко не все утруждают себя проверкой, хотядля этого нужно всего лишь взять выписку из кадастра недвижимости, где имеющиеся ограничения всегда прописаны.

Стоит также проверить объект в интернете, на сайте http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, где приводится сокращённая версия выписки из кадастра. Там же, кстати, можно потом отслеживать и непосредственно ход самой сделки: nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberRizeni.aspx.

Следует отметить, что наличие записей в разделах «С», «D», «E» и «F» в выписке – ещё не основание поставить на сделке крест, но повод насторожиться: ограничения бывают разные:

  • ипотека, т.е., залоговое право банка на объект (zástavníprávo) – с этим нет никаких проблем: банк не будет чинить вам препятствия, если получит все причитающиеся ему деньги. Сделка  будет длиться дольше, но не несёт в себе опасности, если только вы не отправите деньги напрямую в банк, а будете хранить их до окончания сделки у нотариуса, адвоката или на специальном банковском счету;
  • вечное бремя (vvěcnébřemeno) – уже сложнее.  Оно бывает технического характера – это как раз ерунда, а вот если в выписке из кадастра в разделе «С» числится жилец, то покупать эту квартиру можно только в два этапа. Первый – жилец «выписывается» из квартиры. Как? Это задача продавца, вы на это повлиять практически никак не можете. Второй этап: когда вам будет предъявлена «чистая» выписка из кадастра (без жильца), совершается непосредственно сама сделка купли-продажи;
  • экзекуция (exekuce). Купить квартиру с этой отметкой, не обратив на неё внимание, было бы грубейшей ошибкой, потому что в этом случае вы рискуете остаться без квартиры и без денег. Но не торопитесь сразу отказываться от такой сделки, свяжитесь с экзекутором, и если с ним можно договориться и у вас есть хороший юрист, то вы можете купить эту квартиру с большой скидкой – до 30-40%.

Подводя итог сказанному: очень важно, подписывая договор купли-продажи, иметь на руках свежую выписку из кадастра и быть в курсе всех имеющихся ограничений. Не стесняйтесь о них спрашивать владельца и риэлтора.

Дешёвый сыр и мышеловка

Вторая распространённая ошибка – это погоня за дешевизной. Все мы знаем, что чудес не бывает, но всё равно попадаемся на эту удочку. Если цена объекта заметно ниже рыночной, то не впадайте в эйфорию, не торопитесь с внесением залога, а постарайтесь выяснить причины такой «подарочной» цены.

Не дайте себя уговорить и усыпить собственную бдительность представлениями о глупом продавце, который не ориентируется в ценах на жильё: владельцы недвижимости если и ошибаются со стоимостью квартиры, то только в свою пользу. Так что, встретив такой вариант, изучайте объект и документы, трясите продавца и его соседей, но найдите настоящую причину уступки в цене.

Третья частая ошибка – приобретение «кота в мешке»: покупка жилья без серьёзного контроля состояния объекта. Здесь можно порекомендовать либо обратиться к техническому инспектору, который проведёт анализ и обрисует реальную картину состояния объекта либо самим провести исследование, хотя в этом случае вы рискуете пропустить существенные детали и не увидеть недостатки, которые могут быть просто скрыты от глаз.

Особенно это касается электропроводки, водопровода и канализации. Обратите внимание: серьёзные недостатки, требующие исправления, могут и должны найти своё отражение в цене объекта. Таким образом,  потратившись на техническую экспертизу, вы можете заметно выиграть в цене квартиры.

Четвёртая ошибка, которую, к сожалению, нередко совершают наивные покупатели — это отправка денег за квартиру напрямую продавцу. В этом случае можно быть уверенными только в том, что если что-то «пойдёт не так» и сделка не будет проведена в кадастре недвижимости, то своих денег вы рискуете больше не увидеть.

Чтобы этого избежать, придумана простая схема, которая защищает интересы всех участников сделки: до момента оформления вас собственником деньги хранятся у нейтрального доверенного лица (нотариус, адвокат) или на специальном банковском счету. Причём пока сделка в кадастре не прошла, продавец будет кровно заинтересован в решении всех вопросов с документами, потому что без этого он деньги не получит.

Ещё один промах, который совершают покупатели, и о котором хотелось бы напомнить: устные договорённости. Их просто не должно быть, всё только на бумаге – в форме договора и дополнений к нему.

Дружный кооператив

Отдельного упоминания заслуживают кооперативные квартиры. С одной стороны, «купить» их очень легко, для этого даже не нужно оформлять сделку в кадастре. Однако при этом нужно понимать, что вы покупаете не квартиру, а долю в кооперативе, и не являетесь непосредственно собственником жилья, а только её арендатором у кооператива. Соответственно, нужно быть готовым к тому, что у вас могут возникнуть ограничения в правах, причёмбуквально на ровном месте. Вам элементарно могут не разрешить сдавать «вашу» квартиру или претендовать на часть дохода с неё.

Нередки случаи дискриминации иностранцев на уровне кооперативных Уставов, которые вы, конечно, можете оспорить в суде и даже выиграете дело, но вы же не ради этого покупаете квартиру. С одной стороны, управление кооперативом не должно вмешиваться в ваши дела и даже не имеет на это право, но на практике, при желании, вполне в состоянии отравить жизнь любому иностранному жильцу. В общем, прежде чем внести деньги за кооперативную квартиру, обязательно прочтите Устав и узнайте настроения Управления кооперативом –не подвержены ли они приступам ксенофобии.

Поскольку список всего, от чего хотелось бы покупателей предостеречь (не говоря уже о нюансах) довольно велик, а в рамках одной статьи всего не перечислишь, в заключение приведём ряд практических рекомендаций, следуя которым вы сможете избежать фатальных ошибок:

  • осмотру понравившейся квартиры уделите достаточно времени и проводите его днём;
  • кроме состояния квартиры обратите внимание на то, как выглядят общие помещения в доме, отремонтированы ли они, осмотрите все относящиеся к квартире складские помещения и гараж;
  • внимательно проверьте все приборы, которые перейдут в вашу собственность вместе с квартирой, когда вы туда переедете (кухонная техника, котёл отопления и пр.) – насколько они функциональны и безопасны;
  • обмерьте квартиру, чтобы убедиться, что заявленное в договоре количество квадратных метров соответствует реальности;
  • прогуляйтесь пешком до остановки, к магазину, по соседним дворам и обратите внимание, насколько чисто на прилегающей территории, что вас окружает и т.п.;
  • покупая квартиру в старом панельном доме, будьте готовы к тому, что придётся «скидываться» на его утепление и реконструкцию, что неизбежно повлияет на размер коммунальных платежей – они могут оказаться неожиданно высокими;
  • покупая новую квартиру, построенную в период с 1.01.2009, вы должны получить от компании-застройщика или предыдущего владельца так называемый «энергетический паспорт» (průkaz energetické náročnosti), где указаны параметры энергопотребления в квартире и объёмы платежей;
  • не экономьте на услугах экспертов для оценки состояния квартиры, которую планируете купить (особенно это касается строительных вопросов и юридической части). Скупой платит дважды.

Оксана Хорст

специалист по недвижимости

Фото с сайта news.day.az

Опубликовано в газете «Пражский телеграф» №4/297

ПОДЕЛИТЬСЯ
Предыдущая статьяCZECH JAZZ CONTEST 2015
Следующая статьяЛегенда № 39

1 КОММЕНТАРИЙ

  1. Хочу внести некоторые поправки к вышесказанному. При заключении договора на квартиру в жилищном кооперативе получают не «право аренды на жилую площадь», а выкупают пай в кооперативе и становятся полноправным членом кооператива,т.е. участвовать на собраниях кооператива, принимать участие в голосовании (все прописано в уставе). Продавец к договору прилагает протокол общего собрания (либо правления) кооператива, о том, что нет желающих приобрести его долю в данном кооперативе и они не возражают,что данный пай передается на продажу. Еще одно замечание по поводу перемеривания площади квартиры,предложенной к продаже.Все данные есть в технической документации. А вот существенным замечанием, я бы нахвала то,что всегда нужно помнить о том,что маклер является сторонником продавца, а не покупателя и за сделку никакой ответственности не несет.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Введите Ваш Комментарий
Введите Ваше Имя