Фото для иллюстрации

Формула удачной продажи удивительно проста: идея продажи недвижимости так или иначе всегда связана с решением какой-либо проблемы – будь то желание поменять жильё на более комфортное, срочная потребность в деньгах и т.д. В любом случае вначале нужно определиться с конкретной суммой, которая необходима, чтобы решить проблему, а потом сравнить её с той, которую может предложить рынок за вашу недвижимость.

Если вы «не совпадаете», не стоит и начинать. По опыту могу сказать, что основная причина большинства неудач – ожидание чудес (от рынка, от покупателей, от природы и погоды).

Анализ рынка и что в итоге

Итак, что же может предложить вам рынок, за сколько вы можете продать вашу квартиру или дом? Ошибка в этом вопросе и «зависание» объекта может стоить вам 20% рыночной стоимости квартиры: «лежалый» товар перестаёт интересовать клиентов.

Поэтому нужно с самого начала постараться максимально точно высчитать реальную цену объекта. Прошерстите похожие варианты в вашем районе. Цены на выставленные квартиры в среднем на 5% дороже тех, за которые они потом реально будут проданы. Также стоит поступить и вам, если вы не торопитесь: дать цену чуть выше той, за которую собираетесь продать – на уровне рынка. Если, наоборот, вы торопитесь, то выставляйте объект на 5% дешевле среднерыночной цены – потенциальные покупатели это заметят.


Покупали веселились, продавали прослезились…

Ещё один важный момент, который следует учесть и просчитать, – это сколько же денег вы реально получите на руки. Кроме прочих расходов, отнимите налоги. Продавца касается только налог на прибыль – для физлиц он составляет 15% с разницы в цене, минус расходы.

Если вы, как владелец, прожили в своей квартире 2 года (и тому есть доказательства) или с момента её покупки прошло более 5 лет, то вы автоматически освобождаетесь от уплаты налога на прибыль.

Разумеется, в цене объекта должны найти своё отражение и имеющиеся дефекты.

Итак, определившись, наконец, с ценой, вы можете понять – решит ли сумма, которую вы получите в итоге, ту ситуацию, ради которой всё затевалось.


«Главное, чтобы костюмчик сидел»

Допустим, что да. Тогда – ближе к делу: пишите объявление о продаже. В нём постарайтесь перечислить главные преимущества вашей квартиры или дома, но избегайте превосходных форм и нудных текстов – нужна «золотая середина». Что касается недостатков, то скрывать их не стоит, но можно «смягчить эффект»: например, если вы живёте далеко от центра, то можно подчеркнуть, что «на свежем воздухе, в зелени и тишине». К слову сказать, скрытые недостатки тоже прятать не рекомендуется: у покупателя есть право на возврат до 30% стоимости выплаченной вам цены, а у вас – опасность лишиться этих денег и погрязнуть в судах.

Где и как вы будете предлагать свою квартиру? Один из самых перспективных ресурсов в Чехии для продажи жилья: sreality.cz. Это, конечно, платный сайт, но на нём ищут объекты большинство потенциальных покупателей.

Разумеется, вам нужно тщательно подготовить объект к продаже. Главное правило: ничего лишнего. И ещё: подкрасить, подремонтировать объект стоит недорого, но позволяет продать его на 100–150 тысяч крон дороже. Никаких ярких цветов и претенциозных расцветок – только белые или светлые тона.

Сделайте хорошие фотографии и запускайте ваше объявление в свет.


Анализ реакции

Известно, что если всё сделано правильно, квартира продаётся в течение 2–3-х месяцев. Дом – до полугода. Если посещаемость вашего объявления низкая, нет звонков и просмотров – надо что-то менять. Причин застоя в продаже может быть всего три:

– завышенная цена;
– неграмотная презентация;
– слабый маркетинг.

Других причин не бывает, поэтому, если чувствуете, что застряли, работайте с этими параметрами.


Просмотры – это не конец, а начало продажи. На просмотрах, как и на фотографиях, ваше жильё должно быть свободно от всего лишнего и личного. Никаких запахов, никаких зверей и, желательно, никаких людей. Кроме вас, конечно. Искусство показа заслуживает отдельного разговора, поэтому мы не будем задерживаться на этом особенно долго. Помните, что решение о покупке клиент принимает обычно в первые 30 секунд просмотра.


Оформление сделки

Опять же в двух словах не расскажешь, да без опыта я бы никому и не посоветовала этим заниматься, но главное, что вы должны понимать и отслеживать, – это условия хранения и выплаты денег. В Чехии существуют только три надёжных способа: у адвоката, у нотариуса и в банке.


В кадастре недвижимости документы по переоформлению лежат в среднем 25–30 дней. Кооперативные квартиры в кадастре не переоформляются.

Перевод и переезд

Ваше непосредственное переселение из квартиры обычно должно состояться через 5–10 дней после записи нового владельца в кадастре недвижимости. Одновременно переписываются счётчики и составляется протокол передачи объекта.

Продавать самим или через риэлтора?

Здесь есть одна тонкость. Практически все владельцы квартир – люди умные, достигшие серьёзных результатов. Поэтому, будучи уверенными в своих силах, они часто решают, что и продажа квартиры – дело несложное. Это действительно так, если у вас есть:

  • опыт продажи недвижимости;
  • знание чешского законодательства;
  • знакомый юрист, специализирующийся на недвижимости;
  • каналы продажи (умиляют наивные предположения, что достаточно выложить объявление на паре русских сайтов, рассказать знакомым и – дело в шляпе);
  • деньги на рекламу;
  • умение договариваться;
  • вагон времени;
  • железные нервы.

Если чего-то из этого списка не хватает, скорей всего, вы обречены на неуспех. Даже если не брать случаи, когда вы можете просто стать жертвой обмана.

Если продавать с риэлтором, то его лучше всего выбирать по рекомендациям – это единственный критерий и гарантия качества в этом вопросе.

Поместить в одну статью все рекомендации по продаже жилья, как вы понимаете, невозможно. Но даже если вы воспользуетесь хотя бы теми, которые были приведены выше, то избежите многих ошибок. Поэтому успехов, дорогие владельцы! Если понадобится помощь – не стесняйтесь позвонить или написать.

Оксана Хорст
эксперт по недвижимости в Чехии
Тел. (+420) 602 288 461
oxkhorst@mail.ru
https://oxkhorst8.wixsite.com/oxana-khorst

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Введите Ваш Комментарий
Введите Ваше Имя