Фото для иллюстрации

Человек, который собирается купить в Праге или Чехии квартиру, планируя впоследствии сдавать её, должен быть очень предусмотрительным: важно понимать, что нужно потенциальному квартиросъёмщику, – это и должно стать «главным руководством к действию».

Ошибки, допущенные при выборе квартиры, которую вы потом собираетесь сдавать, бывают очень «дорогими» – в прямом смысле этого слова. Исправить их сложно, а иногда и невозможно. Ни собственные представления о том, «что такое хорошо и что такое плохо», ни личные предпочтения, ни собственный вкус не должны повлиять на ваш выбор.

Начинающие инвесторы часто спотыкаются именно на этом: они автоматически выбирают квартиру, исходя из собственных предпочтений, как будто собираются там жить сами. Но успешный предприниматель и отец большого семейства, например, не выбрал бы небольшую двухкомнатную квартиру, которая как раз является отличным вариантом для сдачи в аренду. Но не стоит впадать в крайности: инвестиции в крошечную квартиру-студию, вызывающую приступы клаустрофобии, – тоже потерянные деньги. С чего же начать, чтобы найти самый удачный вариант для сдачи?

 

Отсекаем лишнее

Кажущееся многообразие выбора хороших инвестиционных объектов обманчиво. Например, коммерческие объекты, которые, как известно, приносят неплохую прибыль, требуют времени на раскрутку, больших вложений и довольно рискованны сами по себе. Регионов, куда стоит вкладываться, тоже не так много: по сути, это Прага, Пльзень и Брно (в крайнем случае – крупные районные центры и университетские города). Что касается крупных объектов – больших квартир и домов, то даже если вы их купите в самом центре, напротив Пражского Града, то стоимость их аренды будет так высока, что ждать арендатора придётся долго (и всё это время вы будете терять деньги!).

Чем 2+кк лучше квартиры-студии

Вариант с гарсонкой или 1+кк (так в Чехии называют квартиру-студию) может вначале показаться самым привлекательным: соотношение стоимости к прибыли довольно высокое, и цены на такие квартиры обычно ниже… Но к чему все эти выгоды, если стабильного арендатора будет сложно найти? Квартиру надо выбирать так, чтобы она отвечала требованиям большинства потенциальных клиентов. На аренду однокомнатной квартиры обычно претендует 1 человек, часто с невысоким доходом. Двухкомнатные же квартиры снимают, в большинстве случаев, семейные пары, и здесь арендатор может подстраховаться: если заболеет или потеряет работу один, то аренду будут платить с зарплаты второго.

Практика показывает, что арендаторы гарсонок не задерживаются подолгу на одном месте, а поиск новых квартиросъёмщиков всегда отнимает время, что сказывается и на вашем кошельке. Кроме того, они больше подвержены изменениям в экономике и чаще других становятся неплательщиками, пусть и по объективным причинам (потеря работы, болезнь, сокращение зарплаты и т.д.), но вам от этого будет не легче.

Спектр квартиросъёмщиков 2+кк уже сам по себе шире: это может быть и один человек, и два, и три. И такие арендаторы обычно стабильнее. Двухкомнатные квартиры, конечно, подороже однокомнатных, но если вы уже накопили на гарсонку, то, взяв на остальную часть стоимости кредит, вы его легко покроете арендной платой.

Три самых главных параметра для успешного выбора квартиры под сдачу в аренду

  • Окупаемость: т.е. скорость возврата вложений, когда аренда станет чистой прибылью.
  • Риски: насколько аренда выбранной вами квартиры подвержена падению цен, безработице и прочим экономическим спадам.
  • Ликвидность: как быстро вы сможете квартиру продать.

На чём можно сэкономить

Итак, с категорией квартиры всё понятно, но ещё надо решить – покупать её в панельном доме или в кирпичном? Квартира будет в частной собственности или кооперативе? Вашим потенциальным арендаторам без разницы, в какой форме собственности находится квартира: они выбирают, исходя из соображений качества, а в этом смысле кирпичное здание предпочтительнее. При прочих равных условиях доход с квартиры в кирпичном доме будет выше, даже если это квартира кооперативная. Зато купить квартиру в кооперативе можно намного дешевле. Особенно удачными считаются кооперативные квартиры, готовящиеся к переводу в частную собственность: ценность вашей инвестиции в этом случае скоро резко возрастает. Но перед покупкой уточните всё-таки политику данного кооператива в отношении владельцев, сдающих квартиры в аренду: т.к. вы не являетесь прямым собственником, вам придется либо её учитывать (всё это вы найдёте в Уставе кооператива), либо отказаться от приобретения квартиры в этом доме. Иначе говоря, вложившись в хорошую кооперативную квартиру, вы заработаете больше, но и с большими рисками.

И покупать кооперативную квартиру придётся на свои кровные: её нельзя заложить в банке и, соответственно, получить под неё ипотеку. В исключительном случае вам, возможно, удастся раздобыть в кооперативе подтверждение, что квартира в течение года будет переведена в частную собственность.

Суммируя всё вышесказанное, можно со стопроцентной уверенностью утверждать, что лучшим вариантом квартиры под сдачу в аренду является двухкомнатная квартира в кирпичном доме, оформленная в частную собственность.

ОКСАНА ХОРСТ,

специалист по недвижимости в Чехии
тел.: (+420) 602 288 461
e-mail: oxkhorst@mail.ru

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Введите Ваш Комментарий
Введите Ваше Имя