Фото для иллюстрации

Практически каждый второй клиент, собирающийся покупать жильё в Чехии, задаёт мне вопрос: стоит ли покупать кооперативную квартиру? Все об этом что-то слышали, но толком так и не поняли покупать или нет. Поэтому поговорим о кооперативных квартирах подробнее: о выгодах их приобретения и о том, чего эти выгоды могут стоить.

Сейчас кооперативные квартиры будут больше в цене: условия получения ипотеки в Чехии усложнились, и многим просто не хватит денег, чтобы купить собственное жильё.

Вначале хорошие новости: кооперативные квартиры намного дешевле среднерыночной цены. В этом, собственно, и состоит их главное и существенное преимущество по сравнению с квартирами в частной собственности.

Второе их достоинство – это скорость оформления сделки: без подачи заявления в кадастр и длительного ожидания – просто приходите в управление кооперативом с продавцом и переписываете, по обоюдному желанию, квартиру на себя, уплатив небольшой взнос.

И третий плюс: за кооперативную квартиру не платится налог на перевод права собственности (4%), что, конечно, тоже приятно отражается на цене.

На этом преимущества кооперативных квартир, пожалуй, заканчиваются…

Что сулит нам обратная сторона медали, или почему же они так дёшевы?

Вступите в долю

Самый большой недостаток у кооперативных квартир – это то, что они, по сути, не являются вашей собственностью. Вы покупаете не квартиру, а долевое участие в кооперативе. А владельцем квартиры является сам кооператив (читай управление). Не хочу вас пугать, но теоретически нельзя исключить ситуацию, что по каким-то причинам члены кооператива проголосуют против того, чтобы вы оставались в кооперативе с ними наравне. И вы можете остаться без квартиры и без права на какую-либо компенсацию за исключение.

Впрочем, до исключения дело может и не дойдёт, но подвергнуться давлению кооператива вы можете – по разным вопросам (национальность в том числе). Не говоря уж о том, что, не являясь собственником, вы должны будете все свои действия согласовывать с кооперативом: например, сдачу квартиры в аренду, переделки в квартире, да ещё и приплачивать за решение своего вопроса.

У этой проблемы есть решение: несмотря на то, что многие кооперативы состоят из людей возрастом постарше и довольно консервативных, тем не менее есть и прогрессивные, которые на общем собрании кооператива постановили, что его члены могут выкупить свои квартиры у кооператива. В этом случае вы, оформив на себя долевое участие и выплатив кооперативу остаточную стоимость, можете квартиру приватизировать и оформить её на себя, в частную собственность.

Такие квартиры (с правом перевода в частную собственность) стоят не намного дешевле частных. Если вы решите купить такую квартиру, то обязательно найдите в Уставе кооператива пункт о возможности перевода квартиры в частную собственность.

И до дискриминации доходит

Впрочем, это не единственное, что вам бы следовало проверить перед покупкой. Прочесть Устав не помешает в любом случае: там могут быть нюансы. Например, что иностранец, претендующий вступить в кооператив, должен будет сделать специальный взнос в размере 150 000 крон. Таким образом многие кооперативы пытаются защитить себя от иностранцев. Внести такой запрет в Устав они не могут, а вот установить высокий вступительный взнос – пожалуйста. Т.е. он тоже, по сути, является проявлением дискриминации, но кто это будет доказывать и зачем стремиться вступить в кооператив, где вас откровенно не хотят и не ждут?

Это что касается формальной стороны дела, а в реальной жизни вам совершенно запросто могут сказать по телефону, что «вас не берут в космонавты», т.е. «иностранцев не принимаем». Словом, отношение управления и самого данного конкретного кооператива к иностранцам вам нужно знать раньше, чем вы внесёте залог за кооперативную квартиру.

Ещё один минус, о котором надо помнить, выбирая кооперативную квартиру, это нежелание банков давать под такой объект ипотеку: вы не можете заложить недвижимость, владельцем которой не являетесь и никогда им не будете (у вас только долевое участие).

Исключения составляют квартиры, как раз готовые к приватизации: банку понадобятся гарантии, что в течение года квартира будет переведена в частную собственность. Для этого, соответственно, необходимо выплатить остаточную стоимость квартиры кооперативу, и вот тут может возникнуть проблема: как ни странно, но не все кооперативы с этим могут согласиться. Причины могут быть разные, но сути это не меняет.

Либо вы можете заложить в банке другую свою квартиру, если, конечно, она у вас имеется. Словом, варианты есть, но это будет стоить немалых усилий и времени для сбора необходимых документов.

Вас могут «утеплить»

И последний момент, характерный для кооперативных квартир: высокие коммунальные платежи – ими всегда интересуйтесь заранее. Дело в том, что подавляющее большинство кооперативных квартир расположены в панельных домах, которые чем дальше, тем меньше соответствуют текущим нормам проживания и расхода тепла. Поэтому многие кооперативы вынуждены брать кредит на утепление фасадов, а потом распределять его выплату между всеми участниками кооператива.

Эта выплата выливается в кругленькую сумму, которую кооператив собирает с жильцов в качестве взноса в фонд капитального ремонта. К этому добавьте расходы на воду и носители энергии. В результате в месяц может набегать по 5–6 тысяч крон за не такую уж и большую квартиру.

Подводя итог всему сказанному, хочется подчеркнуть, что приобретение квартиры – мероприятие не из простых, требующее специальных знаний и опыта, и особенно это касается кооперативных квартир (если говорить о нас, иностранцах), здесь осторожность важна дважды. Несмотря на кажущуюся их дешевизну и простоту. И игра стоит свеч, если только вы обладаете скромным капиталом, ипотека вам не светит и вы полны энергии если не заплатить, то, по крайней мере, «вЫбегать» все необходимые документы и решения.

Оксана Хорст
Эксперт чешского рынка недвижимости
https://oxkhorst8.wixsite.com/oxana-khorst

Тел.: (+420) 602 288 461
Email: oxkhorst@mail.ru

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Введите Ваш Комментарий
Введите Ваше Имя