Фото для иллюстрации

Если вы не инвестор, то можно предположить, что не слишком часто покупаете себе квартиры: среднестатистический житель Чехии делает это 1–2 раза в жизни. А не делая это часто, сложно набраться опыта и избежать ошибок, связанных с приобретением жилья.

Если у вас есть специалист, к которому можно обратиться за помощью, это сразу облегчает весь процесс и избавляет от лишних рисков. Но иметь хотя бы общее представление о том, что к чему, не повредит никому. Тем более что ошибки в сфере недвижимости обходятся довольно дорого…

«Семь раз отмерь, один отрежь»

Список типичных «проколов» довольно велик, но мы коснёмся лишь самых распространённых. Возглавляет его пресловутая спешка… «Семь раз отмерь, один отрежь» – эта та основа, на которой базируются остальные правила: не бог весть какие сложные, но эффективные, несмотря на свою кажущуюся простоту.

Доверяй, но проверяй

Итак, понятно, что первое, о чём покупателю квартиры следует позаботиться, – это о чистоте сделки, т.е. об отсутствии долгов (в виде экзекуций, коммунальных платежей и прочих обременений). Удивительно, насколько бывают доверчивы покупатели… Или ленивы… Природу этого явления сложно объяснить, но далеко не все утруждают себя этой проверкой. Хотя для этого нужно всего лишь взять выписку из кадастра недвижимости, где имеющиеся ограничения всегда прописаны, если они вообще есть.

Ну или хотя бы проверить объект в интернете, на сайте http://nahlizenidokn.cuzk.cz/, где приводится сокращенная версия выписки из кадастра. Там же, кстати, можно потом отслеживать и непосредственно ход сделки: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/VyberRizeni.aspx.

Следует отметить, что наличие записей в разделах «С», «D», «E» и «F» в самой выписке – ещё не основание поставить на сделке крест. Но повод насторожиться, т.к. ограничения бывают разные:

  • ипотека, т.е. залоговое право банка на объект (zástavníprávo). С этим нет никаких проблем: банк не будет чинить вам препятствия, если получит все причитающиеся ему деньги. Сделка будет длиться дольше, но не несёт в себе опасности, если только вы отправите деньги не напрямую в банк, а на хранение к нотариусу, адвокату или на специальный банковский счёт;
  • вечное бремя (věcnébřemeno) – уже сложнее, в том смысле, что оно бывает технического характера (это-то как раз ерунда), а вот если в выписке из кадастра в разделе «С» числится жилец, то покупать эту квартиру можно только в два этапа. Первый: жилец выписывается из квартиры. Как? – Это задача продавца, вы на это повлиять никак не можете. Второй этап: когда вам будет предъявлена «чистая» выписка из кадастра (без жильца), совершается непосредственно сама сделка купли-продажи;
  • экзекуция (exekuce). Купить квартиру с этой отметкой, не обратив на неё внимание, было бы грубейшей ошибкой, потому что в этом случае вы рискуете остаться без квартиры и без денег. Но не торопитесь сразу отказываться от такой сделки, свяжитесь с экзекутором, и если с ним можно договориться и у вас есть хороший юрист, то вы можете купить эту квартиру с большой скидкой – до 30%–40%.

Ещё один момент, на который следует обратить внимание, это владение участком под домом: новый закон предписывает, чтобы у этих субъектов  был один и тот же хозяин. Т.е., покупая дом, обратите на это внимание и будьте готовы к тому, что вас может обойти хозяин участка, который в этом случае имеет Předkupní právo.

Если в выписке из кадастра указано несколько владельцев, то на договоре должны будут стоять все их подписи.

Подводя итог сказанному: очень важно, подписывая договор купли-продажи, иметь в руках свежую выписку из кадастра и быть в курсе всех имеющихся ограничений. Не стесняйтесь о них спрашивать владельца и риэлтора.

Отдельно следует сказать о форме владения квартирой: лучше покупать на фирму или на физическое лицо? Однозначно на физическое лицо. Хотя бы уже потому, что, прожив в квартире 2 года или по истечении 5 лет с момента покупки, вы освобождаетесь от оплаты налога с прибыли. Если же квартира куплена на фирму и вы продаёте квартиру с наценкой, то этот налог (15%) придется платить в любом случае. Сейчас, когда закон Чехии позволяет покупать недвижимость иностранцам на себя лично, многие задумались о том, чтобы перевести квартиру с фирмы на себя как на физическое лицо. Но в этом случае нужно будет заплатить налог 4% от стоимости объекта, что конечно, многих останавливает. Чтобы избежать этой лишней траты разработаны некие «серые схемы», которые не могут похвастаться чистотой, но для многих это вариант не потерять деньги.

ОКСАНА ХОРСТ
Специалист по недвижимости в Чехии
тел.: (+420) 602 288 461
e-mail: oxkhorst@mail.ru

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Введите Ваш Комментарий
Введите Ваше Имя