Покупка мечты: квартира в Праге

0
25
Покупка мечты: квартира в Праге
Покупка мечты: квартира в Праге

Жильё в чешской столице не в последнюю очередь востребовано иностранными покупателями. На что стоит обратить внимание при приобретении пражской квартиры?

Недвижимость и законодательство

С юридической точки зрения, процесс покупки жилплощади в Праге довольно несложный. Приобретение квартиры или дома в чешской столице может осуществить любой иностранец – законодательного ограничения для этого не существует.

Также при приобретении жилья покупатель не платит государству никаких особых налогов, связанных с покупкой или оформлением документов. Существует только небольшой ежегодный налог на недвижимость, размеры которого диктуются размерами приобретённой площади.

Стоит помнить, что существует налог, взимаемый при продаже жилплощади (при изменении собственника в реестре). Этот налог с 2013 года составляет 4% от максимальной оценочной стоимости квартиры, или стоимости, указанной в договоре. В настоящее время этот налог платит продавец квартиры, если в договоре не обозначено по-другому. Однако с 2016 года вступает в силу закон, согласно которому налог с продажи квартиры будет платить только покупатель. Такой закон характерен для большинства европейских стран.

Для заключения договора на физическое лицо необходим стандартный набор документов: 1) паспортные данные покупателя 2) адрес прописки 3) копия загранпаспорта 4) адрес для доставки почты на территории Чехии (обязательное условие для доставки договора купли-продажи кадастром недвижимости после регистрации прав собственности).

Наиболее оптимальным решением, конечно, будет обратиться за помощью в чешское агентство по недвижимости, которое займётся как поиском наилучшего варианта для вас, так и сбором документов. В большинстве риэлторских компаний в Чехии работают русскоязычные сотрудники, которые могут предоставить всю необходимую информацию. Наиболее крупными агентствами, занимающимися недвижимостью в Чехии, являются Bohemian Estates, EvropaReal, D.A. RealEstate, Svoboda & Williams и другие.

Ипотека: как получить кредит?

Когда речь идёт о приобретении недвижимости, перед покупателем предстают две возможности: а) ипотека б) единовременная оплата всей суммы. И если граждане, проживающие за пределами ЧР, чаще решаются на одноразовую инвестицию, то «местные» соотечественники, как правило, предпочитают ипотеку.

В Чехии оформить ипотеку на физическое лицо могут лишь иностранцы, имеющие вид на жительство в стране или разрешение на постоянное проживание здесь (ВНЖ или ПМЖ). Если вы не обладаете ни одним из этих статусов, то оформить ипотеку можно только на юридическое лицо.

Стоит учитывать то, что наличие недвижимости на территории Чехии является фактором, играющим на пользу иностранному гражданину при принятии органами внутренних дел решения о выдаче долгосрочной визы (ВНЖ), однако не служит достаточным основанием для права на подачу заявления о её получении. Дом или квартира, оформленная на физическое лицо, даёт право на получение краткосрочных (до 90 дней) виз в Чехию.

Поэтому часто при покупке недвижимости открывается фирма, наличие которой в Чешской Республике является основанием для долгосрочного пребывания в стране. Процедура регистрации фирмы в Чехии занимает порядка одного-двух месяцев. Для получения кредита на фирму необходимы следующие условия: 1) учредителями фирмы могут быть только физические лица 2) в фирме может быть максимально четыре учредителя 3) кредитный договор с банком должен быть подписан всеми учредителями.

В случае оформления ипотечного кредита банки зачастую настаивают на том, чтобы недвижимость покупалась на «чистую» фирму, то есть не ведущую никакой деятельности и созданную специально для покупки данной недвижимости.

Условия по обеспечению ипотечного кредита в Чехии заключаются в следующем:

1) банк получает приобретаемую недвижимость в залог до полной выплаты кредита;

2) клиент обязан быть платёжеспособным (это оценивается на основании декларации о доходах, выписок со счетов, справки о зарплате);

3) оформляется страховка недвижимости против стихийных и других бедствий, как минимум, на сумму величины кредита.

В списке расходов на оформление кредитов значатся:

1) оценка недвижимости, перевод документов – от 200 евро;

2) банковский сбор – около 1 %;

3) нотариальная запись – около 0,5 % от суммы кредита;

4) на личном счету оформителя кредита должна находиться сумма в размере шести месячных ипотечных платежей.

Ипотека также может быть оформлена без присутствия оформителя на территории Чехии. Сбор и подготовку необходимых для банка документов в таком случае осуществляет агентство по недвижимости на основании подписанной доверенности.

Разные агентства по недвижимости сотрудничают с различными чешскими и заграничными банками, которые, в свою очередь, предоставляют разные ипотечные условия. Наиболее крупными банками, выдающими ипотечные кредиты в Чехии как чехам, так и иностранцам, являются Česká spořitelna, Hypoteční banka, KB, Raiffeisen Bank, Сбербанк.

Особые условия гражданам России для получения ипотечного кредита предоставляет, например, чешский филиал российского Сбербанка – «Ипотека без границ». Для получения кредита в банке не обязательно наличие ВНЖ или ПМЖ в Чехии – достаточной будет и обыкновенной шенгенской визы. Гарантированная процентная ставка по данной программе составляет 5,49 %. Более подробную информацию можно найти на официальном сайте банка.

Покупка недвижимости в новостройках

При выборе между квартирой в новостройке и квартирой в старом доме (вторичный рынок), следует тщательно взвесить все «за» и «против». Если вы собираетесь не сдавать квартиру, а жить в ней постоянно, то разумнее будет остановить свой выбор на новом доме. В новых строящихся районах, несмотря на их отдалённость от центра, хорошо развита инфраструктура – школы, детские сады, больницы и торговые центры, как правило, находятся в шаговой доступности.

Вдобавок, жилплощади в новостройках дешевле, чем в старых домах, и процесс оформления покупки у них проще. Стоимость старых квартир может быть низкой, однако никто не может гарантировать сумму расходов на последующий ремонт или реконструкцию, а цена квартиры в новом доме является окончательной.

Стоит учесть также и то, что при строительстве новых домов используются строительные материалы и технологии, которые обеспечивают долговечность и надёжность постройки в эксплуатации – поэтому никакую реконструкцию в доме или квартире проводить, скорее всего, вообще не придётся. Наконец, большинство квартир в новостройках продаётся с парковочным местом и подсобным помещением, цена которых уже включена в итоговую стоимость.

Не стоит забывать о том, что на первоначальном этапе строительства дома цены квартир минимальны. В процессе реализации проекта выбор квартир уменьшается, а их цена увеличивается, при завершении строительства цена достигает рыночного уровня.

Рынок нового жилья в Праге очень обширный: неустанно продолжается строительство всё новых квартирных «городков» со своими парковками, парками и спортивными площадками.

«Мы купили квартиру в резиденции «Central Park Praha» на Жижкове, – рассказала «Пражскому Телеграфу» Кристина, имеющая в Чехии ВНЖ. – Очень удобное расположение, близко к центру, рядом трамвайные и автобусные остановки, недалеко станция метро. Всю работу с документами провели сами работники Central Park, так что нам не пришлось ни о чём беспокоиться».

Большинство строительных компаний, занимающихся продажей квартир в новостройках, сотрудничают с агентствами по недвижимости, которые ориентированы как на чешских, так и на иностранных клиентов. На сайте любого крупного строительного проекта (например, Byty Malešice, Умное жильё Nové Butovice, Central Park Praha) можно найти информацию и получить консультацию от специалиста на русском языке. 

Старый дом – лучше новых двух? 

Вторичный рынок жилья в Чехии делится на три сегмента.

Во-первых, это квартиры в исторических домах XVIII и XIX веков без капитального ремонта. Такой тип квартир встречается, прежде всего, в центре Праги. Отличительная особенность этого типа жилья состоит, прежде всего, в относительно большой площади и высоких потолках. Однако старинные дома и квартиры в Праге обладают потенциальными проблемами со старой системой водоснабжения, отопления и электричества. Также владелец жилья в историческом районе Праги может столкнуться с трудностями при ремонте или реконструкции квартиры – зачастую поменять что-то в облике квартиры или дома (например, старые окна) можно лишь при согласовании с государством.

Вторая подгруппа – кирпичные дома, построенные в 30-50-х годах прошлого столетия. Квартиры в таких домах отличает хорошая звукоизоляция и долгий срок службы. Такое жильё можно найти повсеместно за пределами исторического пражского центра.

Третья группа включает в себя дома социалистической постройки, которые возводились в Чехии вплоть до 90-х годов XX века. Их отличают определённые недостатки: низкое качество звукоизоляции, построенные из ДСП или пластиковых панелей санузлы, перенаселённость.

В некоторых домах вторичного рынка уже произведён капитальный ремонт, и они находятся в идеальном состоянии. Встречаются и другие, ожидающие ремонта десятилетиями. Стоит заметить, что цены на исторические дома в близости к пражскому центру высоки вне зависимости от их состояния.

Пражские квартиры: цифры и площади 

Согласно данным Чешского статистического управления, в 2014 году, впервые за четыре года, в Чехии был зафиксирован рост цен на квартиры в 0,5%. В основном, конечно, его обеспечила Прага – заметнее всего стоимость квартир увеличилась в районе Прага 1 – на 8,4%. Специалисты прогнозируют рост цен и в чешских регионах.

Самым дорогим районом, разумеется, является пражский центр – Прага 1 (Старый Город). Средняя цена за двухкомнатную квартиру 2+1 здесь составляет почти семь миллионов крон. Самая крупная сдаваемая площадь в этом районе – квартира 4+1 – обойдётся в среднем в девять миллионов крон.

Стоимость квартир в Праге 2 (Вышеград, Винограды, Новый Город) и Праге 3 (Жижков, Винограды, Страшнице, Высочаны) не слишком различаются – в обоих случаях цена за однокомнатную квартиру 1+1 составляет чуть больше двух миллионов крон, площадь размера 4+1 стоит до девяти миллионов.

Дальше цены идут по убывающей: в Праге 4 (Нусле, Браник) и Праге 5 (Смихов, Баррандов, Мотол) при покупке однокомнатной квартиры уже можно уложиться в два миллиона крон, а квартира 4+1 обойдётся в шесть с половиной и пять с половиной миллионов соответственно.

Самые низкие цены на однокомнатные квартиры Чешское статистическое управление зафиксировало в Праге 10 (Вршовице, Малешице, Страшнице) – немного меньше двух миллионов. А вот квартиру площадью 4+1 дешевле всего купить в Праге 5 – средняя цена составляет пять с половиной миллионов крон. 

Вне центра: коттеджи и виллы 

Если вы собираетесь приобрести коттедж, то совсем не обязательно он должен находиться на глухой окраине или вообще за городом. Районы престижной коттеджной застройки могут располагаться относительно недалеко от центра города.

Самые дешёвые дома, как правило, представляют собой вариант российской дачи, загородного домика. Они зачастую имеют лишь минимум необходимой обстановки и используются, в основном, в летнее время для семейного отдыха.

Что касается коттеджей и вилл для постоянного проживания, то здесь немалую роль играет расположение – в первую очередь, при покупке вы платите за место. Конечно, оригинальная архитектура здания, ухоженный сад и современные энергосберегающие технологии, благодаря которым снижаются коммунальные затраты, так же повышают стоимость коттеджа или виллы.

Стоит помнить о том, что, по сравнению с владельцем обычной городской квартиры, хозяин коттеджа будет тратить гораздо больше денег на содержание своего жилья. Если владелец квартиры делит затраты на содержание общественных площадей в своём доме (лифт, лестницы, чердак, крыша) с многочисленными соседями, что делает их не особо заметными для семейного бюджета, то владелец виллы платит за всё сам. В среднем, содержание небольшого по размерам дома в месяц обойдётся его владельцам до 10 000 крон.

Коттедж или виллу в пределах Праги можно приобрести от восьми миллионов крон.

Эльвира Дульская

Фото: www.feelhome.cz

Опубликовано в газете «Пражский телеграф» №43/336

Подпишитесь на нашу рассылку и присоединяйтесь к 140 остальным подписчикам.
Производитель спецкабелей Kabex - Пражский Телеграф data-lazy-src=
Предыдущая статьяО том, куда вложить в Чехии деньги
Следующая статьяА нужен ли риэлтор – вот в чём вопрос!

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Введите Ваш Комментарий
Введите Ваше Имя