Мы с подругой собираемся снимать квартиру. Хозяин сказал, что мы должны заплатить ему залог, который будет оставаться у него до того времени, пока мы не съедем. Но сумма немалая, а нам не совсем понятно, почему её нужно давать хозяину на неопределённое время. Мы студентки и можем снимать квартиру долго, а всё это время деньги будут у владельца квартиры?
Оксана, Прага.
Сейчас в преддверии учебного года очень много студентов ищет жильё. Всё меньше свободных мест предоставляют общежития, всё больше спрос. И у многих, конечно, возникает вопрос: почему кроме ежемесячной оплаты нужно платить ещё какую-то сумму? Возвратный денежный залог или же kauce (jistota) – это депозит, который арендатор платит владельцу квартиры. Эта сумма – своеобразная подстраховка для арендодателя, которая даёт ему уверенность в том, что, даже если жильцы что-то испортят в квартире или перестанут переводить на его банковский счёт арендную плату, он получит денежную компенсацию. В случае, если никаких сложностей в ходе аренды не возникнет, подразумевается, что залог полностью возвращается арендатору.
Сумма эта совсем необязательная, не во всех договорах присутствует, но всё чаще становится одним из основных пунктов договора аренды. И для некоторых недобросовестных арендодателей – это прекрасная возможность мошенничества. Кстати, добросовестные владельцы квартир могут предложить своим арендаторам и годовой процент, в таком случае деньги хранятся, как в банке, и в период окончания договора, при удовлетворённости обеих сторон, в руках арендаторов будет сумма первоначальная плюс набежавшие проценты.
Но практика показывает, что не каждый арендодатель подходит к этому вопросу с чистой совестью: некоторые стремятся не обезопасить себя, а заработать на неопытных жильцах. В последние месяцы всё чаще в агентства недвижимости поступают жалобы о том, что владельцы квартир при расставании с арендатором отказываются возвращать залог, хотя никаких серьёзных оснований для этого у них нет.
Новые законы
В новом гражданском кодексе слова kauce вы больше не найдёте – теперь оно звучит как jistota, но смысл остаётся прежним. Прежде чем арендатор внесёт возвратный денежный залог, обе стороны должны подписать договор. Согласно договору, этот залог может покрыть арендную плату, плату за коммунальные услуги и услуги, связанные с использованием квартиры. Новые законы в попытке защитить арендаторов позволили им вздохнуть полной грудью, несмотря на то, что на протяжении последних трёх лет максимальная величина залога составляла шесть арендных плат, а теперь, начиная с 28 февраля 2017 года, эта сумма не должна превышать три арендных платы.
Также арендатор отныне имеет право получить проценты за то, что в течение всего срока аренды не мог использовать сумму, внесённую в качестве залога, на собственное усмотрение. После того как из суммы залога будут вычтены расходы на возмещение нанесённого квартире ущерба (конечно, если он был), высчитывается процент, который может получить арендатор.
Параграф 1802 нового гражданского кодекса гласит: «Если должны быть выплачены проценты, но их размер не был установлен заранее, должник платит проценты в размере, установленном законом. В противном случае должник платит проценты, соразмерные тем, которые выплачивают банки по месту жительства или регистрации должника в момент подписания договора». Таким образом, сумма наверняка получится большей, чем та, которую мог получить арендатор ранее, когда его залог лежал на специализированном банковском счёте. Для того чтобы избежать возможных проблем при калькуляции процента, лучше всего оговаривать его заранее, до момента подписания договора.
Как вернуть залог
Иногда арендаторы сталкиваются с недобросовестными арендодателями, которые отказываются возвращать денежный залог или вычитают из него колоссальные суммы, несоизмеримые с нанесённым ущербом. Бывают случаи, когда арендаторы становятся жертвой обмана. Обычно это происходит по трём сценариям.
Может случиться такое, что арендодатель заявляет, будто в квартире, помимо существующей мебели и бытовой техники, раньше был, к примеру, чайник, а теперь он исчез – разумеется, по вине арендатора. Второй вариант обмана – когда вековые царапины на паркете или сколы на зеркалах приписываются арендатору. И третий – когда ущерб действительно был нанесён, но арендодатель вычитает из денежного залога такую сумму, которой хватит не только на восстановление причинённого вреда, но даже на ремонт целой квартиры – конечно, с уверениями, что вся сумма уйдёт на затраты, связанные с этой мелкой поломки.
Возможно ли с этим бороться? Безусловно, да. Это потребует немалых усилий от вас, но один раз подстраховавшись, вы можете выйти победителем в этом состязании.
Свой опыт в этом вопросе уже имеют специалисты из агентства недвижимости Home Real Estate (www.homerealestate.cz). Они рекомендуют: «Во-первых, позаботьтесь о том, чтобы перед подписанием договора в приложении была полная фотодокументация и перечень мебели и бытовой техники – желательно даже с указанием марок. Таким образом, даже если арендодатель “заподозрит”, что вы украли его чайник, вы всегда сможете ссылаться на приложение к договору: в списке нет, значит и в доме его не было. Также обязательно описывайте и фотографируйте все царапины и трещины, которые найдёте в день заезда в квартиру.
Пусть они также останутся в приложении, чтобы арендодатель даже по ошибке не смог приписать вам ущерб, который нанёс кто-то другой. Однако что делать, если вы действительно сломали что-то, но сумму на ремонт арендодатель требует несоизмеримую? Из этой ситуации также есть выход – вам нужен независимый эксперт. Просто вызовите ремонтника, который в присутствии арендодателя озвучит реальную стоимость своей работы – если не поможет, всегда можно обратиться к другому. Так вы узнаете среднюю рыночную стоимость наладки и всегда сможете к этому апеллировать».
Только подойдя к этому вопросу с доскональностью, вы всегда сможете вернуть вложенные деньги.
